Immobilienertragsteuer
Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Immobilienbesteuerung neu geregelt. Dieser Beitrag soll einen Überblick über die wichtigsten Neuerungen im Bereich der Immobilienertragsteuer ("ImmoESt") geben.
Wegfall der Spekulationsfrist, Einführung der ImmoESt in Höhe von 25 % bis 2015, danach 30 %
Bisher war die Besteuerung von Immobilien aus dem Privatvermögen nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist von der Einkommensteuer befreit. Auch im betrieblichen Bereich konnten Immobilien in bestimmten Fällen nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußert werden.
Nunmehr unterliegt die Veräußerung von sämtlichen Immobilien der 25 (30 ab 2016) %-igen Immo-ESt. Die 10-jährige Spekulationsfrist wird ersatzlos gestrichen. Die Neuregelung gilt sowohl für privat als auch betrieblich gehaltene Immobilien. Die Steuerpflicht greift unabhängig davon, ob die Liegenschaft von in- oder ausländischen Steuerpflichtigen, oder von natürlichen Personen oder Körperschaften (z.B. Privatstiftungen oder Körperschaften öffentlichen Rechts) veräußert wird. Keine Steuer soll wie bisher unter bestimmten Voraussetzungen für die Veräußerung von Hauptwohnsitzen und selbst hergestellten Gebäuden anfallen. In bestimmten Fällen (z.B. gewerblicher Grundstückshandel) greift hingegen eine Ausnahme vom 25 (30 ab 2016) %-igen Sondersteuersatz, sodass der volle Einkommensteuertarif zur Anwendung kommt.
Berechnung der Steuer für "Neuvermögen"
Als "Neuvermögen" für Zwecke der ImmoESt gelten Liegenschaften und Gebäude, die nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Für die Veräußerung von "Neuvermögen" gilt seit 01. April 2012 der Sondersteuersatz von 25 (30 ab 2016) %. Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes kann ein jährlicher Inflationsabschlag geltend gemacht werden, sofern die Immobilien länger als 10 Jahre gehalten wurden. Der Veräußerungsgewinn soll demnach nach Ablauf von 10 Jahren nach Anschaffung jährlich um 2 %, höchstens jedoch um 50 %, reduziert werden.
Ein Abzug von Veräußerungskosten (z.B. Vertragserrichtungsgebühren, Maklergebühren, etc.) ist bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns generell nicht möglich. Anschaffungs-, Herstellungs- und Instandsetzungskosten bleiben weiterhin abzugsfähig, soweit diese nicht bereits im Rahmen einer Vermietung steuerlich geltend gemacht wurden. Analog zur neuen Kapitalbesteuerung besteht auch bei der Veräußerung von Immobilien die Möglichkeit, in die Regelbesteuerung zum progressiven Einkommensteuertarif zu optieren. Die Option auf Anwendung des allgemeinen Tarifs ändert jedoch nichts am Abzugsverbot für Veräußerungskosten.
Für die steuerliche Verwertung von Verlusten aus Immobilienverkäufen gelten weitgehende Einschränkungen. So können diese Verluste, die innerhalb eines Steuerjahres realisiert werden, nur mit realisierten Gewinnen aus Immobilienverkäufen verrechnet werden. Dies gilt auch bei Ausübung der Regelbesteuerungsoption. Für einen allfälligen Verlustüberhang aus privaten Grundstücksveräußerungen ist keine Verlustvortragsmöglichkeit vorgesehen.
Berechnung der Steuer für "Altvermögen"
Für Immobilien, die vor dem 01. April 2002 angeschafft wurden, gelten vereinfachte Bestimmungen zur pauschalen Ermittlung der Anschaffungskosten. Dabei wird zwischen Altvermögen unterschieden, das seit 01. Jänner 1988 eine Umwidmung (z.B. von Grün- zu Bauland) erfahren hat und Altvermögen, bei dem dies nicht der Fall ist. Hat seit dem 01. Jänner 1988 eine entsprechende Umwidmung stattgefunden, unterliegt die Veräußerung von Altvermögen einer pauschalen Steuer von 15 (18 % ab 2016) % vom Veräußerungserlös. Für alle anderen Gewinne aus der Veräußerung von Altvermögen (das ist Altvermögen, bei dem keine Umwidmung stattgefunden hat oder bei dem die Umwidmung vor dem 01. Jänner 1988 erfolgte) gilt eine pauschale Steuer von 3,5 (4,2 ab 2016) % vom Veräußerungserlös. Auf Antrag kann bei Nachweis höherer Anschaffungskosten und eines entsprechend niedrigeren tatsächlichen Wertzuwachses die Steuerbelastung reduziert werden.
Abfuhr der Immobilienertragsteuer
Die neue ImmoESt ist ebenso wie die Kapitalertragsteuer (KESt) als Abzugsteuer konzipiert. Der Gesetzgeber greift für Zwecke der ImmoESt auf die aus dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) bekannte Melde- und Selbstberechnungssystematik zurück. Bis Ende 2012 gilt ein temporäres Melde- und Abfuhrregime, wonach freiwillig eine Selbstberechnung der ImmoESt durch einen Notar oder Rechtsanwalt erfolgen kann oder die Einkünfte werden mit der Steuererklärung 2012 veranlagt. Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2012 ist vom Parteienvertreter entweder eine Mitteilung an das Finanzamt zu übermitteln oder die ImmoESt selbst zu berechnen. Die ImmoESt ist ab 01. Jänner 2013 spätestens am 15. Tag des auf den Monat des Zuflusses zweitfolgenden Monats zu leisten.